对于养老（lǎo），许多人的观（guān）念还停留（liú）在硬件的（de）打造，以（yǐ）为有（yǒu）更好（hǎo）的医（yī）疗设施、引进知名的养老机构，就是在做养（yǎng）老小镇，对（duì）于这个，我完（wán）全不（bú）能认同，养老小（xiǎo）镇不（bú）等（děng）同于养老院（yuàn），养（yǎng）护功能只是养老小镇（zhèn）的基础配（pèi）套，养老小镇更重要的功能，是给（gěi）健康老人提供快乐、活力（lì）、精神满（mǎn）足的生活家园。同时，养老小镇不是做慈善（shàn），需要盈（yíng）利，除了环境好、空气好（hǎo）、配套好外，养老小镇最重要（yào）的是找到合适（shì）的运营模（mó）式。

 

A、养老院与养老（lǎo）小镇的不同（tóng）

这（zhè）里（lǐ）我（wǒ）们必（bì）须厘淸养老院和养老小镇（zhèn）的不同定义（yì）：

养（yǎng）老院是以医、养（yǎng）、护为主的机（jī）构运营主体，强调医、护（hù）的功（gōng）能，注（zhù）重的是老人身体和生命的维护。也就是（shì）说入住养（yǎng）老院的更多是半自理、失能的老人。

而养老小镇（zhèn）则（zé）是（shì）以希望（wàng）独立生活（huó）的老人以及服务于老人的其他产业的聚集而（ér）形成的聚集地。强调（diào）的（de）是老年生活（huó），包括了（le）更多精神（shén）层面的需求（qiú）。特（tè）别（bié）注（zhù）重空气质量、自（zì）然资源（yuán）、人文环境、生活休闲配套（tào），当然针（zhēn）对老人的医、护（hù）配套也是（shì）重点。

B、养老小镇盈利模式（shì）的误区

在讨论期间，我更关注养老地产的运营模（mó）式和（hé）盈利模式。现在很多开发商（shāng）都开始进入（rù）养老（lǎo）地产，但在全国成功的却不多。所有的（de）开发商或者养老院（yuàn）长（zhǎng），把赚钱的目光对准的是入住的老人——什么会（huì）员（yuán）费、动辄几百万的入门费、每月大（dà）几千（qiān）的生活费。老人退休后收入本来就不（bú）高，还（hái）要把他（tā）们仅剩的保命钱搜刮一（yī）空，这（zhè）是极（jí）其（qí）没有道德和良知的行为（wéi）。有人会说我们养（yǎng）老服务本来就（jiù）是针对（duì）高（gāo）收入的那部分（fèn）少数群体（tǐ）的，那（nà）么，中国更多（duō）的一般收入的（de）老人（rén）们就不需要（yào）养老（lǎo）了？开发（fā）商首（shǒu）先应该有强烈（liè）的社会（huì）责任感，这是（shì）我一直强调的。当（dāng）然，我们也不（bú）能要求开发商只（zhī）做雷锋（fēng）。那么，如何既满足大多数老人的养老需求，又（yòu）能实现（xiàn）可预期（qī）的开发利（lì）润（rùn）？这就需要模式的（de）创新：开（kāi）发（fā）模式、运营模式、盈（yíng）利模式的全面创新。讨论中大家认（rèn）为（wéi）很（hěn）难，包括（kuò）现在很多大的开发企（qǐ）业也（yě）没能找到更（gèng）好的方（fāng）向。

C、正确的养（yǎng）老（lǎo）小镇盈（yíng）利模（mó）式（shì）

在（zài）养老模（mó）式（shì）的研究推（tuī）演过程中，什么（me）是我们关（guān）注的重（chóng）点？是（shì）人，是我们服务的老年（nián）人（rén）群（qún）体，研究他们的切（qiē）身（shēn）需求。特别（bié）是老人的三大需求：直（zhí）接需求、精神（shén）需（xū）求与关（guān）联需求。直接需求（qiú），如医疗康复、家政服务、卫生（shēng）护理等；精神需（xū）求，如社交、休闲娱乐等；关联需求（qiú），如子女前来（lái）看（kàn）望（wàng）带来的（de）餐饮、住宿需求等（děng）。

另外有一些需（xū）求则（zé）是个性的（de），比如对于自（zì）理、半自理以及失能老（lǎo）人，在养护服务需（xū）求（qiú）上就有明显的差异性，项目在功能设（shè）置（zhì）及份额配比上也要科学合理设置（zhì）。

小镇的功能重在养，养身、养心（xīn）、养（yǎng）情，而这样的小镇往往不（bú）仅（jǐn）是被（bèi）老人所（suǒ）钟情，也同样被很多有度假需求（qiú）的（de）人所向往，也就（jiù）是（shì）说，这样的小镇不仅具备（bèi）了（le）养老（lǎo）功能，同时（shí）也具备了度假的功能。因此，这就注定了小（xiǎo）镇不仅（jǐn）仅只（zhī）有老人，还有（yǒu）更（gèng）多的是其（qí）他关联产业（yè）的服务人员和（hé）度假旅居的人。如此规模的人口聚集，没有房地产的开发（fā）能成立吗?

当然，文旅、养老小镇的房地产开发绝不同于（yú）城市的地产（chǎn）开（kāi）发，无论是建筑产品还是环（huán）境设计（jì）、配套功能（néng），都（dōu）必（bì）须（xū）根据小镇的定位和需求来规划（huá），特别是关联产业的布局尤为重要（yào）。

目前，也只（zhī）有做好了养老地产的开发，投资者也（yě）才有能力真正开发（fā）和（hé）运营养老（lǎo）产业（yè）、养（yǎng）老（lǎo）院（yuàn），绿（lǜ）城的乌镇雅园、泰康保险无不如（rú）此（cǐ）！

目前养老模式（shì）有很多，但（dàn）我们将会有所创新，其盈利模式主要是养老产业链的开发、养护运营（yíng）、养老公寓出租。我们（men）将用地产开发的盈利弥补养老院的不足。

D、养老（lǎo）小（xiǎo）镇的产（chǎn）业规划

养老院不（bú）赚钱，养（yǎng）老产业（yè）才（cái）赚（zuàn）钱！

养老产业除了（le）有（yǒu）养（yǎng）老（lǎo）院（yuàn）外，还包括老（lǎo）年（nián）人康复医（yī）院、养老公（gōng）寓（yù）、老年人大学、教育配套、商场等等（děng），以及其（qí）他养老（lǎo）的链条都可以产生经济效（xiào）应。另外，一个老（lǎo）人居（jū）住在项目，还（hái）能吸（xī）引三代人前（qián）来探望以及消费（fèi），这是（shì）一个很好的盈利（lì）点。很多人之所（suǒ）以不赚钱，是因为把（bǎ）养老项目等同于养老院，盖个房子以（yǐ）为（wéi）老人（rén）就会来，当然会遭遇（yù）失败（bài）。

我们（men）经常（cháng）说老年（nián）人（rén）是“越（yuè）老越小”，年纪越长对童真、童趣更多一份（fèn）渴望（wàng），也更喜欢人多热闹的氛（fēn）围，那么在项目（mù）商业（yè）、幼儿（ér）园、学校的（de）设置上就应当（dāng）考虑（lǜ）与养老院的关联关系。

我提出过一个非常新（xīn）颖的想（xiǎng）法——建一个高端幼儿园。现在很（hěn）多老人退休了都要在（zài）家带孙子、孙女，他们不想去养（yǎng）老院，儿女也不（bú）让他（tā）们去。但如果将幼儿（ér）园引（yǐn）入（rù）养老项目，就可以解决（jué）“老人（rén）带孩子以及小孩上学”的问题。“你（nǐ）想一想，一套（tào）十几平方（fāng）米的养老公寓，首付（fù）不高（gāo），配套也齐全（quán），谁不愿意？”

接下来就是（shì）如何厘清各业态间的逻辑关系。以（yǐ）养老（lǎo）为核心，那么（me）相关的资源就必须向这里倾斜；其他业态不（bú）仅资（zī）源配置要节制，而且在总体规划、功能和价值定位（wèi）上也要扮演相对配合（hé）、从属的角色，从而将养（yǎng）老业态的核心价值充分发挥出（chū）来。其（qí）他（tā）的指（zhǐ）标（biāo），如（rú）面（miàn）积空间、配套（tào）设施等也要有（yǒu）综合的考（kǎo）量。这里要注意的是，项（xiàng）目养老部分（fèn）绝不可是简单的养老（lǎo）院，而是必须能带动旅游、休（xiū）闲、商（shāng）业等（děng）业态，实现相互（hù）协调（diào）、共同发展，产生“1+1＞2”的（de）共振效（xiào）应（yīng）。

这实际上也（yě）是非（fēi）常考验操盘（pán）者的眼光、胸怀和（hé）经验（yàn），对项目（mù）的理解（jiě）得透不透彻，对项目的定位把握得准不准确（què），对各种业（yè）态熟不熟悉，对新型地产发展的（de）趋势了不了（le）解，都决（jué）定着（zhe）项（xiàng）目（mù）未来（lái）走向何方（fāng）、能达（dá）到什么样的（de）水平和高度。

除了气候宜人、空气清（qīng）新、环境优美的地方，养（yǎng）老小镇还（hái）特别适合与保健品（pǐn）相关联。作为泸（lú）沽湖之（zhī）姊妹湖，丽江市永胜（shèng）县程（chéng）海湖边上出现多个“百（bǎi）岁村”。这里生产全国独一（yī）无二的高原生物——螺旋（xuán）藻保健（jiàn）品。因此，我建（jiàn）议程海保尔集团把（bǎ）养（yǎng）老养生作为主导产业，螺（luó）旋藻为（wéi）辅（fǔ）助，在人群（qún）导入的基础上发展文（wén）旅和（hé）宜居小（xiǎo）镇。

E、养老小镇的人性（xìng）设计

在规（guī）划设计方（fāng）面，要（yào）充分考虑目标人群的性格和生（shēng）活特征。如大连旅顺阳（yáng）光海（hǎi）岸生态养老度假城项（xiàng）目，定位为（wéi）中国首个国际养老试验基地。俄罗斯风情小镇是其（qí）核（hé）心价值点（diǎn）所在（与（yǔ）俄罗斯政（zhèng）府（fǔ）签约打造（zào）专门针对俄罗斯客户的风情小镇）。那么（me）在规划设计上就不仅仅是让俄罗（luó）斯（sī）朋友宾（bīn）至（zhì）如归，而是（shì）要更进一步：感受如同家（jiā）乡一般，而（ér）气候、环境（jìng）更舒适（shì）。只有这（zhè）样，才（cái）能算得是上地道的（de）俄罗（luó）斯风情，不仅（jǐn）对俄罗斯客户具备强大的吸（xī）引力，同时（shí）也是项目（mù）独特的（de）魅力所在，成为项（xiàng）目品牌树立和传播（bō）的支点。比如（rú）俄罗斯人热（rè）情、奔放甚至有点好斗（dòu），喜欢喝酒、跳（tiào）舞和音乐，户外（wài）活动（dòng）是其生活的重（chóng）要组成部分（fèn），广场（chǎng）是其城市不可（kě）缺少的组（zǔ）成元素，是各种社（shè）交（jiāo）生活的中心。

F、养老小镇的运营（yíng）平台

既然（rán）敢定位于（yú）“中（zhōng）国首（shǒu）个国（guó）际养（yǎng）老试验基地”，那么在养老服务上本项目也是高（gāo）要求、高水准，请来有经验（yàn）的“洋教练”指导（dǎo）作战（zhàn）：养老（lǎo）部分由美国专业设计（jì）所（suǒ）进行设计，运营管理由美国（guó）专业养老机构来把控。引（yǐn）入美国养老机构，就（jiù）是（shì）为了在目前国内养老服务还不够专业的（de）背景下（xià），以专业服务来形（xíng）成差（chà）异化竞争优势。

那么（me）项目首先在产（chǎn）品的设计上就要把专业做（zuò）扎实，养老部分的设计切不可操之（zhī）过急，而是应当让美国养老机构将一些相关（guān）功能要求（qiú）、技术指标和设计意见发过来，并结合国际（jì）、国内（nèi）养老（lǎo）发展的趋势、特点进行综（zōng）合考虑，既充分发挥专业机构的专业能力，又能够（gòu）切实（shí）落地、持（chí）久运营。

在盈利模式上我建议赶快设计开辟一个“中国区（qū）”，通过物业出售和持有运营并举（jǔ）来平衡项目投入资金。所谓墙外（wài）开（kāi）花墙内香，不仅是（shì）俄罗斯人喜欢，这（zhè）种特殊（shū）的国际文化风（fēng）情必然会吸引国内的客户群体。因此“中国区”的开辟必将和俄罗（luó）斯（sī）风情（qíng）小镇形成双（shuāng）轮（lún）驱动、交替互补。

但要注（zhù）意的是，“中国（guó）区”切不可（kě）再去卖房子，而是要（yào）卖服务。因此，“中（zhōng）国（guó）区”是专门针对自理型客户，但是设施（shī）要和（hé）俄罗斯风情小镇共享，另外还要设（shè）计食堂、影院、康乐设施等等，使老（lǎo）人进来真正（zhèng）过得（dé）舒心（xīn），做到卖服务而不是卖房子。

开发者要有长远的眼光，设计好（hǎo）相关（guān）的（de）配套产品，慢慢熬（áo）好“一锅汤（tāng）”，才能让消费者“唇齿（chǐ）留香”、回味无穷，来了还想再来。


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